בכל תהליך של קנייה או מכירה של דירה מוטל היטל השבחה מטעם הרשות המקומית. כמו כן מוטל תשלום של היטל השבחה במקרים של אישור תכנית בניין עיר, או במקרים של אישור שימוש חורג של בעלי הנכס בנכס.
היטל השבחה מייצג את התשלום הנוסף או הרווח הנוסף הצפוי לבעל הנכס כתוצאה מהשבחה של הנכס. בין אם מדובר בהגדלת זכויות הבנייה, בין אם מדובר בתוספת של מרפסת או קומה, השבחה באמצעות שיפור מצב הנכס ועוד – כל אלו משפרים ומעלים את ערך הנכס ובכך הם למעשה מעלים את הרווח הצפוי לבעלי הנכס ממכירתו או השכרתו.
המטרה המוצהרת של היטל השבחה הינה כיסוי של הוצאות הוועדה המקומית בכל הנוגע בתכנון ופיתוח. הרשות המקומית משתמשת בכספים אלו לשיפור השירותים הניתנים באותו יישוב, בין אם מדובר בשיפור תשתיות, השקעה בחינוך או גורמים אחרים שהוחלט עליהם במסגרת החוק.
את היטל ההשבחה משלמים כאשר מממשים את ההשבחה עצמה. מי שמשלם את ההיטל הוא מי שמוכר את הדירה שכן באותו מעמד הוא מנצל את הרווחים הנגזרים כתוצאה מהשבחת הנכס.
את הערך של שווי ההשבחה מחשבים לפי התאריך בו אושרה תכנית ההשבחה או השימוש החורג בנכס. חשוב לדעת כי מרבית ההיטלים אינם מוטלים על כל נכס באשר הוא אלא במקרים ספציפיים כגון בתים צמודי קרקע, דירות גן, דירות גג ודירות בעלות שטחים נוספים.
במילים אחרות, כל ערך נוסף שנוסף לבעל הנכס כתוצאה מהשבחתו מחייב תשלום של היטל השבחה המחושב לפי ערך היום בו אושרה התכנית או אושרה חריגת הבנייה. גם במקרים של הגדלת הזכויות בשטח מסוים מוטל היטל השבחה, כאשר לעתים היטל זה משולם על ידי גורם פרטי המקבל את האישור לשפר את ערכו של הנכס ובמקרים אחרים, ההיטל מוטל על קבוצה של אנשים כמו יישוב מסוים, שכונה או אתר – המיועדים לשיפור ושימור.
עם זאת ישנם מקרים בהם בעל הנכס פטור מהיטל השבחה בשל סיבות מסוימות. מקרים אלו כוללים את המקרים הבאים: כאשר הנכס ממוקם בשכונת שיקום, כאשר מדובר בשטח שהוכרז על ידי הממשלה ככזה הזכאי לפטור, כאשר מדובר במקרים של קרקעות המצויות באזורי שיקום מוגדרים על פי חוק בינוי ופינוי.
כמו כן, ישנו פטור מהיטל השבחה כאשר מדובר במוסדות ללא כוונות רווח. מוסדות אלו יכולים להיות מוסדות בשירות הציבור, ארגונים ללא מטרות רווח, מוסדות חינוך ותרבות, מוסדות דת, בריאות, ועוד.
יש הסבורים כי היטל השבחה מכונה מס שבח ואולם עם זאת, אין מדובר במס שכן הוא מוטל על ידי הרשות המקומית ואינו מס המשולם למדינה. למרות זאת, ההיטל המועבר לרשות המקומית נועד להשקעה בציבור על פי התוויות החוק ונעשה בו שימוש למטרות הציבור.
