התוכנית לחיזוק מבנים תמ"א 38 שבתחילת דרכה דשדשה במקום, תופסת תאוצה כיום אודות לתיקון תמ"א 38/2 המאפשר הריסה ובנייה מחדש (פינוי בינוי) והעיר רמת גן מממשת את הפוטנציאל הרב שגלום בה, כך שכולם יוצאים מרוצים – העירייה, התושבים והיזמים. התוכנית שנולדה מתוך מטרה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה היום הרבה יותר: שלל עתודות נדל"ן, שיפור בתנאי החיים, חזות מרשימה, עלייה בערך הדירות וקהילה בתנופה.
סקירה כללית
בעיר רמת גן קיימים בנייני מגורים אשר נבנו לפני שנת 1980. בניינים אלה מהווים כמחצית ממספר הדירות בעיר ומרוכזים בעיקר בחלקה המרכזי, הוותיק והמבוקש של העיר.
במשך שנים ניתנו היתרי בניה לפרוייקטים של תמ"א 38 ברמת גן במסגרת התחדשות עירונית בעיר וניתנו זכויות בניה והיתרים לבניית דירות חדשות רבות על חשבון הדירות שנהרסו. משנה לשנה, גדל קצב מתן ההיתרים והבניה ברמת גן ואיתה גברה גם מחאת התושבים כלפי העירייה בטענה שהתשתיות אינן ערוכות מספיק כדי לשרת מספר גדול יותר של תושבים. בסוף שנת 2015 החליטה ועדת הערר המחוזית להפחית את מתן זכויות הבניה במסלול של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) ברמת גן.
חיזוק מבנים לעומת הריסה ובניה מחדש במספרים
פרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) מוסיפים בממוצע 7 דירות לבניין .
תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) מוספים בממוצע 21 דירות לבניין (פי 3).
תכנית רג/53 – מדיניות חדשה וברורה יותר לפרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן
עיריית רמת גן החליטה כי בשכונות הגפן ונחלת גנים, תהיה מדיניות תכנונית ברורה בנושא ההתחדשות העירונית ופרויקטים של תמ"א 38 , תוך מתן עדיפות לפרויקטים של תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש. התוכנית נועדה להגדיר את האופן שבו נקבע גודל הבניין ומספר הדירות וגודלן תוך כדי התחשבות בתשתיות העירוניות הכוללות מבני ציבור, רחובות, תשתיות מים וביוב, חנייה, מוסדות חינוך, והמרחבים הציבוריים הפתוחים.
תכנית רג/53 למעשה מאפשרת לתכנן ביעילות יותר פרויקטים של תמ"א 38 במסגרת התחדשות עירונית בעיר על ידי התחשבות בכלל הרחוב והאזור. מנגד, מאז שהתוכנית יצאה אל הפועל היא גם תרמה לאי וודאות בקרב היזמים באשר לסוגיות כמו כמה דירות חדשות יוכלו לבנות, ומה הרווח הצפוי להם, וקושי גדול בקידום פרויקטים כי כעת, ניתן ליזום פרויקטים רק כמתחמים שלמים וכל הפרוצדורה של איסוף חתימות הדיירים ותהליכים נוספים בפרויקט יקחו זמן רב יותר מהזמן בו לוקח לקדם את הדברים הללו היום.
השלבים במימוש תמ"א 38/2 פינוי בינוי
בחירת נציגות הדיירים ועורך דין מייצג – הנציגות תקדם ותלווה את התהליך בשם כלל הדיירים. בחירת עורך דין מקרקעין המתמחה בעסקאות של פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 אשר ייצג את כלל הדיירים בבניין.
תקשורת מול העירייה – מומלץ לבדוק בשלב ההתחלתי את היתכנות הפרויקט מול מהנדס העיר שהוא האחראי לנושא מטעם העירייה.
מסמכים וחתימות – טרם חתימה על כל מסמך יש להתייעץ עם עורך דין כדי להימנע מנושאים המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים. יחד עם זאת וכדי לסייע בקידום הפרויקט ניתן לחתום על כתב אישור או מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב שלא יתעלה על 18 חודשים ממועד חתימתם של מרבית הדיירים. משמעותו של כתב אישור זה הוא שהדייר מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יסכימו בהמשך על התמורה ויעגנו זאת בהסכם. מומלץ שכתב אישור זה לא יקנה זכויות כלשהן ולא יטיל מגבלות על הדייר, מלבד בלעדיות לתקופה המוסכמת.
בחירת היזם – בין אם הפנייה לדיירים נעשתה מצד היזם או בין אם הפרויקט הוא יוזמה של הדיירים עצמם, מומלץ לקיים אספת דיירים שבמהלכה תיקבע נציגות הדיירים בנוכחות עורך דין כדי לבחון הצעות של מספר יזמים ולנהל מולם משא ומתן בשם כלל הדיירים. חובה לדרוש כי ביצוע העבודות ייעשה על ידי קבלן רשום. יש לערוך בדיקת חוסן כלכלי של היזם ובדיקת כדאיות הפרויקט אל מול התמורה המוצעת. במהלך ניהול משא ומתן עם היזם וטרם החתימה על הסכם פינוי בינוי רשאים הדיירים לפנות למשרד הבינוי והשיכון בבקשה למנות שמאי פינוי בינוי כדי שיבחן את הכדאיות הכלכלית של העסקה.
תכנית רג/53 – מדיניות חדשה וברורה יותר לפרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן
צילום: pixabay
